Une cour d’appel de Californie invalide la possibilité d’obtenir des intérêts moratoires sur des prêts non échus Procopio, Cory, Hargreaves & Savitch LLP

Honcharo contre FJM

Lorsqu’une pénalité de retard est imposée sur la totalité du solde principal d’un prêt, est-elle invalide lorsque le prêt n’est pas entièrement dû ? Cette question, si importante pour les prêteurs, a été abordée en Californie après la fin du litige de l’État, et la réponse semble être oui. Ceci est important, car certains cabinets d’avocats du sud de la Californie ciblent les prêteurs qui facturent et perçoivent des frais de retard en fonction du solde du principal impayé et intentent des poursuites contre ces prêteurs pour dommages, y compris des dommages-intérêts punitifs, des honoraires d’avocat et des frais. Nous nous attendons à ce que cette pratique se généralise dans les mois à venir, alors prêteurs, méfiez-vous !

dans Honcharo contre FJM, Selon la loi en vigueur, le tribunal a conclu que les dommages-intérêts liquidés évalués sur la totalité du solde du principal du prêt, lorsque le prêt n’est pas entièrement dû, constituent une sanction illégale. Cela s’applique aux dommages-intérêts applicables résultant de défauts monétaires et non monétaires.

Toutefois, cette condition ne semble pas entraver la capacité du prêteur à estimer les intérêts moratoires sur la totalité du solde du principal du prêt entièrement dû. De plus, cette condition ne devrait pas empêcher le prêteur d’appliquer des frais de retard uniques pour un paiement en retard.

Détails du cas

En décembre 2018, les demandeurs, Nicholas et Sharon Honcharo, ont obtenu un prêt-relais commercial d’un montant de 5,6 millions de dollars à un taux d’intérêt annuel de 8,5 % auprès du défendeur, FJM Private Mortgage Fund, LLC. Lorsque les demandeurs manquaient à un paiement mensuel, cela déclenchait la provision pour pénalités de retard prévue dans l’accord de prêt, et des intérêts moratoires de 9,99 % par an étaient imputés sur l’intégralité du solde du principal du prêt. Sous réserve des termes de l’accord de prêt, ce nouveau taux d’intérêt moratoire de 9,99 % évalué par rapport à l’intégralité du solde du principal du prêt par mois sera appliqué à l’intégralité du solde impayé du prêt à partir du moment du défaut jusqu’au remboursement du prêt, ou jusqu’à la date spécifiée. défaut a été corrigé.

La loi californienne actuelle stipule qu’une clause de dommages et intérêts, c’est-à-dire des frais de retard de paiement, n’est pas valable par défaut si elle concerne un contrat avec un consommateur, mais une clause de dommages et intérêts est valable par défaut si elle concerne un contrat non consommateur.

Selon l’article 1671 du code civil de Californie, un contrat de consommation est un contrat qui comprend “l’achat au détail, la location de biens personnels ou de services, principalement à des fins personnelles, familiales ou domestiques, ou la location de biens immobiliers à utiliser comme résidence. ” Tous les autres contrats sont des contrats non consommateurs, c’est-à-dire des contrats commerciaux.

Qu’il s’agisse d’un contrat de consommation ou d’un contrat de non-consommation, le montant des dommages-intérêts sera majoré relation raisonnable Dommages réels attendus par les deux parties en raison de la violation. (Garrett c. Coast et Federal South. Économ. & Loan Assn. (1973) 9 Cal.

Les frais de retard de paiement ont un double objectif : premièrement, rembourser au prêteur ses frais administratifs et le coût de l’argent retenu à tort, et deuxièmement, encourager l’emprunteur à effectuer les paiements futurs en temps opportun. (garret ci-dessus, 9 Cal. 3d aux pp. 739-740.) Cependant, les retards de paiement peuvent être invalides si leur objectif principal est de forcer le paiement par la menace d’une commission qui n’a que peu ou pas de rapport avec le montant de la perte réelle subie par le prêteur (garret ci-dessus, 9 Cal 3d p. 740.)

La Cour suprême a précédemment statué que le paiement tardif d’un versement de prêt mesuré par rapport à l’intégralité du solde du principal du prêt doit être considéré comme de nature punitive car il s’agit d’une tentative de contraindre le remboursement en temps opportun par la confiscation qui n’est pas raisonnablement calculée pour simplement indemniser le prêteur lésé. (La référence précédente.Essentiellement, le tribunal a conclu que ce type de frais de retard n’a aucun lien raisonnable avec le montant des pertes réelles subies par le prêteur et, par conséquent, ce type de frais de retard n’est pas valide.

Que représente cette affaire ?

Comme indiqué ci-dessus, le tribunal a conclu que les dommages-intérêts liquidés évalués sur l’intégralité du solde du principal du prêt, lorsque le prêt n’est pas entièrement dû, constituaient une sanction illégale et en violation de la loi californienne, et s’appliquaient aux dommages-intérêts liquidés appliqués à la fois comme un conséquence financière et non financière. Hypothèses monétaires.

Cette affaire a fait l’objet d’un appel devant la Cour suprême de Californie, mais l’appel a été rejeté en décembre 2022. Par conséquent, cette affaire reste en vigueur.

Comme indiqué ci-dessus, cette condition ne semble pas entraver la capacité du prêteur à estimer les intérêts moratoires sur la totalité du solde du principal d’un prêt entièrement dû. Cela ne devrait pas empêcher le prêteur d’appliquer des frais de retard uniques en cas de retard de paiement.

Il est important de noter qu’à l’heure actuelle, le résultat de cette affaire s’applique toujours en tant que loi californienne. Par conséquent, si le prêteur devait facturer des frais de retard évalués sur la totalité du solde principal d’un prêt qui n’est pas entièrement dû, l’emprunteur peut déposer une réclamation contre le prêteur, même après que le prêt a été remboursé.

Nous avons déjà noté qu’il existe des cabinets d’avocats du sud de la Californie ciblant les prêteurs qui ont facturé et perçu des frais en retard sur la base du solde du capital impayé et intentent des poursuites contre ces prêteurs pour dommages, y compris les dommages-intérêts punitifs, les honoraires et les frais d’avocat. Encore une fois, les prêteurs doivent être sur leurs gardes, car nous nous attendons à ce que cette pratique se généralise dans les mois à venir.